家の売却を考え始めたときにまず気になることは、
いくらで売れるのか？？
ではないでしょうか。
今回は、
築２年でマイホームを売ったわが家の
・査定価格
・売り出し価格
・実際に売却できた価格
についてお話ししたいと思います。
これから家の売却をお考えの方の参考になれば幸いです。
そんな毎日を過ごす道路族被害者の方へ・・・
道路族のいないところへ引っ越すことができたら幸せだと思うことはありませんか。
『住み替え』を夢のまた夢だと思っている方、それはただの思い込みに過ぎないかもしれません。
わが家のスペック
まず、
わが家のスペックについて記載しておきます。
立地：田舎県の地方都市・県内では比較的人気のエリア（市の中心まで車で10分弱・スーパー、駅近）
土地詳細：坪単価約40万
建物詳細：地域の工務店で建てた木造の注文住宅（坪単価約65万）
売り出し時の築年数：築２年弱
わが家の査定価格はいくら？
わが家は、
地域密着型の不動産会社（のちに専任媒介契約を結ぶ会社）に出向き、査定を依頼しました。
気になるわが家の査定価格ですが、
購入時の金額より約５０万円ほど安い金額
となりました。
ちなみに購入時の金額というのは、
家・土地・外構代のすべてを含めたおおよその金額のことです。
最初は3社ほどに出向いて査定金額を比較するつもりだったのですが、
初めての査定で、思っていた金額よりも高い査定結果が出たことに満足してしまい、
査定の比較をやめてしまいました。
なので、わが家が査定をしてもらったのはこの1社のみとなります。
査定結果の詳細について
平日の午前中に査定に来てもらい、
その日の夕方頃には査定結果のメールが届きました。
査定価格は、
メールに添付された売却提案書というファイルに記載されていました。
売却提案書にはこんな風に書かれていました。（一部抜粋）
◎土地の価格
査定時の土地相場に敷地面積をかけて計算されていました。
なぜか土地の坪単価は、購入当時より2万円ほど高い坪単価となっていました。
地方のため、たった数年で土地の価値が上がるとは到底思えない…今考えると、査定価格を高く見せるためだったのかな？なんて思っています。
◎建物の価格
家購入時の金額から、
約２年住んだことによる減価償却(固定資産の価値が、時間の経過や、使用によって減少していく)分をひいた金額が記載されていました。
わが家は築浅なので減価償却費がそれほど大きくなく、
『購入時の建物坪単価６５万円×９１%＝1坪あたり59.15万円』
として、建物価格が計算されていました。
ちなみに、不動産会社には、
「建築費はいくらだったか」ということを事前に聞かれ、口頭では伝えましたが、
それを証明するものなどは特に求められませんでした。
なので、
査定結果に書かれた【購入時の建物坪単価】については、
どうやって割り出しているのか謎です。
登記簿謄本に家を建てた建築会社が記載されているので、
その建築会社の平均建物坪単価を調査して、
建物の価格を割り出しているのでしょうか・・・・？
よくわかりませんが、概ね外れていないことにも驚きました。
わが家の売り出し価格はいくら？
わが家の売り出し価格には、
不動産会社が提案してくれた価格をそのまま採用しました。
不動産会社が提案してきた売り出し価格は、
上図の売却提案書の『売り出し提案額』の通り、
査定価格に値引き枠の100万円を上乗せした金額です。
値引き枠というのは、
購入希望者が値引き交渉をしてくるだろうと想定して、
あらかじめ値引き交渉されるであろうおよその金額を売却希望価格に上乗せする額のことです。
値引き交渉があった場合には、
売主が余裕をもって値下げに応じることができて取引がスムーズに進むし、
購入希望者が値引き交渉をすることなく購入してくれたら、
売主はラッキー！というわけですね。
こういうのがあることを知ってしまうと、
今後、自分が中古住宅を購入することがあれば、
とりあえず値引き交渉はしておこうって思いますね^^；
一見このやり方には、
売主にとってメリットしかないように感じますが、
気を付けなければいけない点がありました。
値引き枠を足すと、
当然ながらその分売り出し価格が高くなるので、
「高くてどうせ買えないし・・・」と、
はなから購入を諦めてしまう人が出てくる恐れがあるという点です。
そうなると、興味はあるのに内覧にすら来てもらえない可能性があり、チャンスを自ら潰してしまうことになりかねません。
正直なところ、
わが家がまさにこのパターンでした。
不動産サイトでのわが家の物件に対するお気に入り登録数はたくさんあるのに、
全く内覧者が来ないといった状況はしばらく続きました。
不動産会社の中には、
売り出し価格をこのような方法で算出することが稀にあるようですので、
わが家のようにたった1社の提案だけを鵜呑みにするのではなく、複数の不動産会社の査定結果をもとに、入念に比較・リサーチをして、適正な売り出し価格を決めたほうが良いと思います。
わが家が実際に売れた金額はいくら？
わが家が実際に売れた金額は、
最初の売り出し価格から２００万円引いた金額でした。
(なぜ200万円引くことになったのかは、別の記事に綴っていますので、気になる方は見てください⇩)
査定価格からの差額で言いますと、マイナス１００万円、
購入時の金額からの差額だと、マイナス１５０万円です。
もっと言いますと、
ここから不動産会社に仲介手数料を払いますので、手元にくる金額はさらにマイナス〇〇〇万円です。(諸々の金額バレを防ぐため、仲介手数料の金額は伏せさせてもらいますm(__)m)
多少なりともダメージは受けましたが、この売却金額、わが家としてはまあまあ納得のいく金額でした。
と言いますのも、
そもそも田舎の県なので、人が一度住んでしまった家が購入時より高く売れることはないだろうと思っていたのもありますし、
どこかのサイトで、
”築0～5年未満の物件であれば、購入価格の1割引き程度の金額が売却相場”とも書かれており、
1割引き未満には抑えられていたこともあるので、売れた時は素直に喜びました。
高い査定価格を鵜呑みにするな
家の売却を経験して私が切実に思うこと。
それは、
高い査定価格を鵜呑みにするな！
ということです。
不動産会社の中には、
契約をとりたいがために、あえて査定価格を高く提示するところがあります。
わが家のような不動産に関してまったくの素人は、
高い査定結果を提示してくれた会社が魅力的に見えてしまい、
その不動産会社を選んでしまいがちです。
しかし、その会社を実際に選んで、家を売りに出したところで、
その査定価格と同じ金額で売却できる保証はどこにもありません。
相場にそぐわない価格で売り出せば、買い手は付かず（そもそも内覧者が来ない）、
ただただ無駄に時間だけが過ぎていきます。
それどころか、
売れない期間が長く続くと、『売れない物件』というイメージが付いてしまい、売却のタイミングを逃してしまう可能性もあり、
最悪の場合、相場以下の売却価格で売らざるを得ない状況になったりもします。
まんまと高い査定価格に釣られてしまったわが家
わが家は、
初めて査定をしてもらった不動産会社で、
希望以上の査定結果が出たことに満足してしまい、他社との比較を怠りました。
そして、
たった1社が出した”自分にとって都合の良い査定結果・売り出し価格”を信じて、
家を売り出すことに決めた結果、見事わが家は閑古鳥が鳴く状態となってしまいました。
そんななか、
売れない状況に悩み、値下げをしようか悩んでいることを相談したわが家に、
その不動産会社がかけてきた言葉はなんと、
「この感じだと、500万円くらいは値引かないと売れないと思いますよ。」
でした💀💀💀(担当者は、なんの考えもなさそうにスラスラ言ってきました。)
さすがにそこで「そんなに値引けるわけねーだろ😵」となったわが家は、(実際に口に出してはいませんよ…)
ほかの不動産会社(のちに一般媒介を結ぶ不動産会社)に相談し、
最初の売り出し価格からマイナス200万円で価格を設定しなおして、無事売却に至ったという経緯があります。
200万円値下げしてから購入希望者が現れるまでは結構早かったです。
なので、
ほんっっっとうに、500万円値下げしなくて良かったなと思いました。
最短で納得のいく価格で売却するために
家が売れるのを気長に待っていられる人なら、
「どうしてもこの家が良い！！」と言ってくれる人が現れるまで、
強気の価格設定のまま売り続けるのも良いと思います。（その間にもどんどん家の価値は下がるので、良くない結果になりそうではありますが…）
しかし、
わが家のように、
周りの環境が辛くて家を売る場合は、
基本的には1日でも早い売却を望んでいますよね。(もちろん、納得のいく価格で)
であれば、
最初の売り出し価格を、いかに適正な価格に設定できるかがとても重要になってきます。
そのためには、
複数の不動産会社に査定を依頼し、結果を比較することが大切です。
また、査定額の内訳や計算方法の説明を詳しく聞いてみるのも良いでしょう。
そして、
おおよその自宅の価値を把握できたら、
自分が納得できる価格との落としどころを付けて、
適正な売り出し価格を設定していくことをお勧めします。
