わが家が家の売却をするにあたって悩んだことのひとつに、
不動産会社との媒介契約の種類をどれにするかということがありました。
媒介契約とは、
家を売り出す際に不動産会社と締結する契約のことです。
この契約を交わすことで、
不動産会社に家の売却活動を行ってもらうことが出来ます。
この媒介契約には
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
の３種類があり、
それぞれにメリットとデメリットが存在します。
どの媒介契約を結ぶかで、
売却額や売却にかかる期間が左右されることは間違いないでしょう。
わが家は、
家が売れるまでの3ヶ月の間に、
専任媒介契約と一般媒介契約の両方を経験しました。
今回は、
そんなわが家の
媒介契約にまつわる話と、
わが家おすすめの契約形態を紹介します！
現在、家の売却で媒介契約をどうするべきか悩んでいる方の参考になればと嬉しいです。
媒介契約について知らない方のために媒介契約の種類とそれぞれの特徴についてまとめてみました。詳細は、下のボタンをクリックしてね。
媒介契約について知らない方のために
媒介契約の種類とそれぞれの特徴についてまとめてみました。
一般媒介契約の特徴
一般媒介契約の大きな特徴は、
複数の不動産会社に、売却活動を依頼出来る(契約を交わせる)ことです。
また、契約期間が定められていないため、
依頼した不動産会社の対応に不満を感じた場合には、
すぐさま契約を解除することが可能です。
さらに、自分で見つけた買主と直接取引をすることもできたりと、
他の契約形態と比べて制約が少なく、売主にとって一番自由度の高い契約形態となっています。
一方で、
不動産会社からすれば、
売主が複数の不動産会社と契約を結んでいる場合、
いくら売却活動に力をいれても、他社で売買の取引が決まってしまうと利益が出ず、
売却活動に充てた費用や時間がすべて無駄となってしまうリスクがあります。
そのため、売却活動を意欲的に行ってくれないこともあるようです。
専任媒介契約の特徴
専任媒介契約は、売却活動を1社のみに任せる契約となります。
原則として3か月間は、契約を解除することが出来ません。
不動産会社は、
契約を結んでいる間その物件の販売を独占できるので、
他社との競争がなく、
売却さえ成立すれば、少なくとも売主側からの仲介手数料は確実に得ることができます。
そのため、積極的に販売活動を行ってもらえる可能性が高いです。
実際、
わが家が契約を結んだ不動産会社では、
地方紙に広告を載せる場合、専任媒介契約をしている物件情報を大きく目立つところに掲載するといったような差別化が図られていました。
また、不動産会社には、
2週間に1回以上、売却活動の状況を売主に報告したり、
契約の翌日から7日以内にレインズ※１の登録を行う義務があり、
売主は、売却活動の進捗状況を把握できるメリットもあります。
※１：不動産会社が物件情報を確認するシステムのこと。
販売中の物件から過去の物件の成約価格まで閲覧ができる。
一般の人からは閲覧できないようになっている、不動産会社専用の不動産サイト。
一方で、
売却活動を一社のみに頼ることで、『囲い込み』にあう可能性もあります。
囲い込みとは・・・
前述した通り、
専任媒介契約は、１社の不動産会社にしか売却活動を任せることが出来ません。
そうなれば、
家の購入希望者の窓口となるのは、必然的に専任媒介契約を交わした不動産会社1つだけです。
上図でいいますと、
物件Aを購入する場合には、
広告を見て直接連絡を取ってきた個人の購入希望者(お客さんA)はもちろん、
他社の不動産会社が見つけてきた購入希望者(お客さんB)も
不動産会社αに必ず問い合わせる必要があるのです。
その際に、
専任媒介契約を結んだ不動産会社αが、万が一、悪質な会社だった場合、
他社の不動産会社が見つけてきた購入希望者(お客さんB)の紹介を、
まだ物件が売れていないにもかかわらず、不動産会社αが断ってしまうことがあるのです。
このような行為を『囲い込み』と言います。
囲い込みはなぜ起こる？
では、不動産会社αはなぜこのようなことを行うのでしょうか。
その理由には、不動産会社αが得られる仲介手数料が関係しています。
不動産会社が得られる仲介手数料について
専任媒介契約を結んだ時点で、
不動産会社αは
物件Aを売りさえすれば必ず、売主からの仲介手数料を得られることが確定しています。
さらに、
広告や不動産サイトから直接問い合わせしてきた個人のお客さん（お客さんA）だったり、
不動産会社αが自ら営業などをかけて自社で買主を見つけた場合には、
不動産会社αは、売主だけでなく買主からも仲介手数料を得られることが出来るのです。
このことを両手取引と言います。
一方で、
他社が見つけてきた購入希望者と、売買が成立した場合はどうでしょう。
この場合、買主側の仲介手数料は、紹介を行った他の不動産会社に支払われます。
よって、不動産会社αが得られる利益は、売主からの仲介手数料のみとなります。
これを片手取引と言います。
これらのことから、
売主からも買主からも仲介手数料が欲しい(両手取引をしたい)悪質な不動産会社が、
自社で買い手を見つけるまで、物件をつかんで離さない行為を行う場合があるのです。
囲い込みをされるとどうなるか・・・
売却までにかかる期間が必要以上に延びてしまったり、
売れないことを販売価格のせいにされ、値下げを要求されてしまう・・・なんてことになりかねません。
『囲い込み』が売主にとって不利になることは間違いないでしょう。
そのため、
専任媒介契約を結ぶ場合は、信頼できる不動産会社探しがとても重要になってきます。
専属専任媒介契約の特徴
専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に、
売却活動を1社のみに任せる契約となり、
原則として3か月間は、契約を解除することが出来ません。
また、こちらの契約形態も『囲い込み』の被害に遭う可能性があります。
不動産会社は、
1週間に1回以上、売却活動の状況を売主に報告する義務があったり、
契約の翌日から5日以内にレインズの登録を行う必要があり、
専任媒介契約以上に積極的な売却活動を期待できます。
一方で、
自分で見つけた買主と直接取引をすることは禁止されており、
売主にとっては制約が多く、自由度の低い契約形態となっています。
ちなみに、
わが家が話を聞きに行った不動産会社はすべて、
「基本的にうちは専属専任媒介契約は行っておりません」と言っていたので、
一般媒介と専任媒介契約の2つがメジャーな契約形態なのかもしれません。
そんな毎日を過ごす道路族被害者の方へ・・・
道路族のいないところへ引っ越すことができたら幸せだと思うことはありませんか。
『住み替え』を夢のまた夢だと思っている方、それはただの思い込みに過ぎないかもしれません。
― 目次 ―
わが家の売却活動１～２カ月目(専任媒介契約期間)
はじめての契約
わが家がはじめて結んだ契約は、
専任媒介契約でした。
契約を交わした不動産会社は、
地元では有名な、地域に根ざした不動産会社です。
担当者は、不動産業界歴20数年のベテラン営業マンでした。
サッカーの岡田武史監督に顔が似ていたので、以下岡田さんとさせていただきます。
わが家がこの不動産会社を選んだ理由は、
今考えるとあり得ないほどに適当で、
・昔からあるお堅いイメージの不動産会社で、なんとなく信頼できそう…
・はじめて連絡をした不動産会社がここだったから
・思ったより高く査定してもらえたから
・他の不動産会社に足を運ぶのが面倒くさかった…
といったものでした。
専任媒介契約を選んだ理由
わが家は、
一般媒介の物件より、
専任媒介契約をした物件の方が熱心に売り込みを行ってくれる
という情報を信じて専任媒介契約にすることを決めました。
また、当時、
同じ理由で家の売却を経験した方とツイッターでお話しできる機会があり、
「専任媒介契約で売ってよかったと思ってる」
といった声を数人の方から聞けたことも、
専任媒介契約に決めたきっかけの一つとなりました。
売却活動の状況について
契約を交わしてすぐに、わが家には2組の内覧者が現れました。
内覧エピソードはこちらから⇩
それに加え、
不動産サイトで、わが家をお気に入り登録してくれている人が多数いたことから(約30人)、
最初の数週間は、
「これから内覧で忙しくなるぞ」なんて呑気なことを考えていました。
しかし、そんな思惑は見事にはずれ、
わが家の内覧希望者は、それ以降ぱったりと途絶えてしまったのです。。
結局、専任媒介契約を結んでいる期間中に内覧に来てくれたのは、その2組だけでした。
そんなわけで、専任媒介の契約中は、
内覧希望の連絡を、まだかまだかとひたすら待っていた苦い思い出しかありません。
『囲い込み』はされた？
※囲い込みについては
媒介契約ってなあに？ という方はこちらをクリック▼
で説明しています。
結論から言いますと、
『囲い込み』をされたかどうかは分かりませんでした。
専任媒介期間中に、
他社から紹介されたお客様と売買の話に進展することがなかったため、
判断のしようがないというのが本当のところです。
しかし、他社からの紹介で来た内覧者はいたので、
おそらく『囲い込み』はなかったように思います。
わが家の売却活動3カ月目(一般媒介契約期間)
専任媒介契約を丸２カ月で解約
２組の内覧者が来て以降、
これといった進展がないまま２カ月が経っていました。
その頃には、
全く売れる気配のない焦りと不安に加え、
岡田さんの対応にも不満を抱いており、
『一般媒介契約に切り替えて、他の不動産会社にも売却活動を行ってもらおう』
と考え始めていました。
岡田さん(不動産会社)への不満というのは、
●2週間に一度の営業報告義務があるはずなのに、1カ月に一度の報告しかない。
（その報告も、サイトの閲覧数だけが書かれたような簡素な定型メールだけ。）
●広告を載せているだけで、売り込みや営業は行ってくれていない様子だった。
●地方紙の広告に、誤った価格で物件情報を掲載していた。
(事務方のミスだったらしい。100万円単位で間違えていることが2度あった)
●契約当初にもらったレインズの登録証明書をめぐって岡田さんとちょっとしたいざこざがあった。(←また別の記事で詳しくご紹介出来たらと思います。)
といったものです。
1つ目と2つ目については、
「まぁこんなもんなんだろうな～」と自分の中で割り切っていたのですが、
3つ目と4つ目に関しては、
しっかり指摘をし、岡田さんからも謝罪を受けていました。
そんなこともあって、
一般媒介契約に切り替えさせて欲しいと申し出た際には、
「度重なるミスがあったので、契約自体を切られるかと思っていた。
一般媒介を結んでもらえるだけでもありがたいです。」
と岡田さんに言われ、
契約期間は３カ月に満たなかったものの、
違約金などは発生せずに専任媒介契約を解約できたのでした。
覚悟を決めた200万円の値下げ
売却期間が長引けば長引くほど、
『売れない家』というレッテルが貼られるといった情報をネットで見ていた私は、
家を売却することに決めた当初、
『3か月で買い手を見つける！』という目標を立てていました。
そんなこともあり、この流れを変えるべく、
売却期間3カ月目に突入する頃に、
一般媒介契約に切り替えることにしたのです。
しかし、それだけで流れを完全に変えられるとは到底思えなかったため、
合わせて販売価格も見つめ直すことにしました。
その結果、販売価格は、
当初の売り出し価格から２００万円引いた額に設定しました。
なぜ200万円も一気に値引きしたのか
わが家ははじめ、
岡田さんが提案してくれた金額をそのまま売り出し価格に設定し、
売却活動を開始しました。
査定金額については以下の記事で紹介しています⇩
この価格は、
わが家が”このくらいで売れたら良いな…”
と思っていた金額よりも100万円ほど高い金額でした。
そのため、
割と早い段階で
「こんなに内覧者が来ないなら、100万円ほど値下げしてもいいなぁ」
とは思っていたのです。
では、なぜ100万円じゃなくて200万円まで引き下げたのか？
これは、
200万円下げることで、
一千万の位が1つ下がって(例として9,199万円⇒8,999万円といった感じ)、
購入を検討してくれる人が大きく増えるのではないか…という期待からです。
それと、
「この金額以下になるなら売るのを諦めよう」と、
夫と事前に決めていた”売却金額の最低ライン”よりは少し余裕のある価格だったということもありました。
流れが変わった一般媒介契約
一般媒介契約に切り替えた後、
岡田さんに加え、
新たに売却活動をお願いした不動産会社は、
全国的に有名な不動産会社のフランチャイズ店でした。
担当者はシソンヌの長谷川似で、30代後半のハツラツとした方でした。
以下、長谷川さんとさせていただきます。
長谷川さんは、
とても積極的に営業をかけてくれ、
契約を結んだ当日に、電話営業で２組の内覧希望者を見つけてきてくれました。
価格を200万円下げたことと、
一般媒介契約に切り替えたこと、
どちらが功を奏したかは定かではありませんが、
このあとも、毎週誰かしらが内覧に来てくれるようになり、
これまでの流れはガラッと変わったのです。
買い手が見つかる
売却活動を始めてちょうど３カ月経った頃(一般媒介契約を結んでからちょうど１カ月経った頃)に、
買い手は突然現れました。
それも2組の内覧者から同時に購入の申し込みがあったのです。
詳しくは、内覧エピソードを見てね！⇩
その２組は、
岡田さんが連れてきたお客様から１組と、
長谷川さんが連れてきたお客様から１組でした。
同時期の申込みだったことで二転三転ありましたが、
最終的に、長谷川さんが連れてきたお客様と売買が成立することになり、
無事にわが家の売却活動は幕を閉じたのです。
同時申込のエピソードはこちらから⇩
どちらの契約形態が良かったか ～売却を終えてみて～
いま、一般媒介と専任媒介どちらがおすすめ？と聞かれれば、
わが家は迷わず、
一般媒介契約
と答えます。
「一般媒介にしてから家が売れたからでしょ！」とツッコミが入りそうですが、
そうではありません。
一般媒介が良いというよりは、
安易に専任媒介契約を選ばないほうが良いという意味で、
『一般媒介契約』と答えました。
わが家ははじめ、
”積極的に売却活動を行ってくれる”ことを期待して専任媒介契約を選んだわけですが、
結局のところ、
専任媒介契約をしたからといって、
積極的な売り込みを行ってくれるかどうかは不動産会社次第。
もっと言えば、担当者次第だと強く感じました。
そして、
不動産に関して全くの素人が、信頼できる会社かどうかを見抜くことは至難の業です。
そうなれば、
不動産会社をどこにすればいいか分からない…悩んでいる…なんて人は、
無理に不動産会社を1社に絞って、
専任媒介契約を結ぶ必要はないように思います。
一般媒介契約でしたら、
囲い込みの心配もありませんし、
不動産会社選びを失敗しても、すぐに軌道修正ができます。
それに、一般媒介契約でも積極的に販売活動をしてくれるところはたくさんあるはずです。
実際、わが家が2番目に一般媒介契約を結んだ会社はとても積極的に販売活動を行ってくれていましたしね。
というわけで、
わが家おすすめの媒介契約の形態は、
完全に信頼している不動産会社がない限りは、
一般媒介契約で２－３社程度に絞って売却活動を依頼しよう！
でした。
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